Echte Steuerberater
beraten Sie am Telefon
Sofort & verbindlich
Antwort auf Ihre Steuerfrage
Jederzeit erreichbar
Montag - Sonntag
Unter 9 Minuten
durchschntl. Gesprächsdauer

 Derzeit sind alle Steuerberater im Gespräch oder offline. Sie haben jetzt aber die Möglichkeit einen Beratungstermin zu vereinbaren.

09008 0002 77 *

*Der Anruf kostet 2,99 € / Min. inkl. 19% MwSt. aus dem deutschen Festnetz; in Mobilfunknetzen gelten ggf. andere Preise.

Immobilien & Vermietung

Nach § 2 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) unterliegen Einkünfte aus sieben unterschiedlichen Einkunftsarten der Einkommensteuer. Neben beispielsweise Einkünften aus einem Gewerbebetrieb oder aus selbstständiger Arbeit gehören auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dazu. Gemeinsam ist den sieben Einkunftsarten, dass sie wirtschaftliches Handeln voraussetzen, durch das ein positiver Einkommensüberschuss erzielt werden soll. Bei der sog. Liebhaberei im steuerlichen Sinne ist das nicht der Fall. Sie wird vielmehr als menschliche Tätigkeit bezeichnet, die im Eigeninteresse ohne wirtschaftliche Gewinnerzielungsabsicht, also sozusagen zum eigenen Vergnügen ausgeübt wird, und die deshalb keine steuerliche Relevanz hat.

Normgerecht oder nicht?

Grundsätzlich, so hat der Bundesfinanzhof (BFH) schon Ende der neunziger Jahre entschieden, ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, letztlich einen Einnahme-Überschuss zu erzielen. Hierbei wird ein sog. normgemäßer Ablauf und nicht der tatsächliche Geschehensverlauf als maßgebend angesehen. Aber was bedeutet das konkret? Normgerecht verhält sich ein Vermieter, wenn seine Vermietungstätigkeit langfristig angelegt ist und eine Gewinnerzielungsabsicht glaubhaft dargestellt werden kann. Das geschieht etwa mit Hilfe einer Totalgewinn-Rechnung, der - vereinfacht dargestellt - die in der Vergangenheit erzielten und künftig zu erwartenden Vermietungs- oder Veräußerungsgewinne zugrunde liegen. Auch ist der Vermieter gehalten, beispielsweise bei Leerstand geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um den wirtschaftlichen Aspekt der Vermietungstätigkeit zu sichern. Das heißt im Umkehrschluss: In Fällen nicht normgerechten Verhaltens wird der Vermieter es schwer haben, seine Kosten oder Verluste steuerlich geltend zu machen. Dies kann beispielsweise bei Beteiligungen an Verlustzuweisungsgesellschaften oder Mietkaufmodellen vorliegen. Es kann u.a. auch dann unterstellt werden, wenn eine Vermietung dauerhaft unter Marktniveau stattfindet oder langfristigem Leerstand nicht mit nachweisbaren ernsthaften Vermietungsbemühungen begegnet wird.

Vermietung oder Eigennutzung

Wer eine eigene Immobilie vermietet, kann die damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen. So darf der Eigentümer die laufenden Kosten bei vermieteten Objekten komplett als Werbungskosten von den Einkünften abziehen. Dazu gehören u.a. Finanzierungskosten und Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Betriebskosten und einiges mehr. Der vollständige Abzug ist ausschließlich bei komplett vermieteten Immobilien möglich. Schon bei gemischt genutzten Gebäuden ist Vorsicht geboten, denn in einem solchen Fall müssen detaillierte Kostentrennungen und entsprechende Zuordnungen vorgenommen werden. Die selbst genutzte Immobilie ist in diesem Zusammenhang steuerlich unbedeutend.

Ferienimmobilien

Wird eine Ferienimmobilie ausschließlich privat und selbst genutzt, ist das im Prinzip ein vergleichbarer Tatbestand ohne steuerliche Relevanz. Wird sie aber vermietet oder teilweise vermietet, ändert sich das. Das Schlüsselwort heißt auch hier: Gewinnerzielungsabsicht. Ist diese - trotz anfänglicher und möglicherweise langjährig einzuplanender Verluste - glaubhaft nachweisbar, so kann der Vermieter generell Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung, Aufwendungen für die Vermietung wie Anzeigen und Provisionen sowie ggf. anfallende Schuldzinsen und auch die Grundsteuer steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Relativ einfach ist dieser Nachweis, wenn die Ferienimmobilie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird bzw. in den Leerstandszeiten für eine Vermietung bereit steht. In solchen Fällen darf das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht auch bei Ferienwohnungen nicht in Frage stellen, hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 24. August 2006 bestätigt (BFH, Az.: IX R 15/06). Auch Vermietungsverluste für Ferienwohnungen in einem Land der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum werden unter bestimmten Bedingungen vom deutschen Fiskus anerkannt. Dabei sollte die Dauer der Vermietung dem Durchschnitt der am Ort üblichen Vermietungszeiten entsprechen. Werden diese und weitere Kriterien nicht vorschriftsmäßig eingehalten, besteht die Gefahr, dass die ganze Vermietung als "Liebhaberei" eingestuft wird. Dies hat zur Folge, dass Kosten, die im Zusammenhang mit der Ferienwohnung entstehen, nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Gewerbeimmobilien

Anders als bei Wohnobjekten kann es sein, dass bei Gewerbeobjekten trotz langfristiger Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht nicht ohne weiteres akzeptiert wird. Sie ist vielmehr im Einzelfall konkret festzustellen. So wurde mit einem Urteil des BFH vom 20. Juli 2010 (Az.: IX R 49/09) die Entscheidung des Finanzgerichtes (FG) bestätigt, die einem Gewerbevermieter die Anerkennung der geltend gemachten Werbungskosten versagte. Die fraglichen Gewerberäume waren u.a. nur zeit- und teilweise sowie unter Wert vermietet worden. Somit war nicht eindeutig die Gewinnerzielungsabsicht zu erkennen, für die der Steuerpflichtige die Beweislast hat. Er müsste sogar unter Umständen Investitionen tätigen, wenn seine Gewerbeimmobilien nicht mehr marktgerechten Ansprüchen genügen, um die steuerliche Anerkennung zu sichern.

Fazit

Immobilien können steuerlich Vorteile bringen, aber die Voraussetzungen dafür müssen einer individuellen, fachlich fundierten Prüfung unterzogen werden.

(StBK Stuttgart / Redaktion)

Für weitere Details oder Rückfragen stehen Ihnen die teilnehmenden Steuerberater der Deutschen-Steuerberatungshotline unter der Telefonnummer 0900 / 1000 277 - 0 gerne zur Verfügung. Der Anruf kostet 1,99 EUR/ Min. inkl. 19% MwSt aus dem dt. Festnetz; in Mobilfunknetzen gelten ggf. andere Preise. Die Abrechnung erfolgt sekundengenau.

Hinweis: Die Steuernews sind urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte an den Artikeln liegen, sofern nicht anders vermerkt, bei der Deutschen-Steuerberatungshotline. Nachdruck, Verwendung auf Internetseiten (auch Kopien in Foren) und Veröffentlichung, auch auszugsweise, sind nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Wenn Sie unsere Steuernews für so wichtig halten, dass Sie sie weitergeben möchten, belassen Sie es bei einem Hinweis, den Sie mit dem kompletten Artikel auf unserer Internetseite verlinken. Danke.

Für weitere Fragen und Details

Aktuell sind leider alle Steuerberater im Gespräch oder offline

Sie haben aber die Möglichkeit, jetzt einen Termin zu vereinbaren. Geben Sie hierfür bitte drei Terminvorschläge an. Ein passender Steuerberater wird Sie dann an Ihrem Wunschtermin beraten.

: Uhr
: Uhr
: Uhr

Kundenbewertungen zur Deutschen Steuerberatungshotline

Das sagen bisherige Anrufer:

"Sehr geehrter Herr Wegner, vielen Dank für Ihr ausführliches Schreiben und die Erläuterungen und das Einspruchschreiben Ich werde Sie weiterempfehlen! Und natürlich werde ich ihren Service auch im nächsten Jahr nutzen. Ihr Lob bezüglich meiner Einlassungen auf das Schreiben des Finanzamtes, das ich Ihnen übermittelt habe, muss ich zu meinen Ungunsten etwas korrigieren: In einem Telefonat mit dem Finanzamt kurz vor Ablauf der Einspruchsfrist habe ich mit dem Finanzbeamten bereits die Korrektur der Miete des Objektes Uhlenstrat 35 besprochen und in meinem formlosen, fristgerechten Einspruch formuliert und an das Finanzamt übermittelt. Unbenommen davon habe ich aber eine weitere Prüfung der Erklärungen angekündigt und werde das von Ihnen formulierte Einspruchschreiben an das Finanzamt übermitteln. Mit Dank und freundlichen Grüßen O. B."

30.06.2025
"Schnell und präzise beantwortet. Bei weiteren Fragen definitiv "mein" Berater."

30.06.2025
"Ich kann Herrn Wegner uneingeschränkt weiterempfehlen. Seine Beratung war nicht nur äußerst kompetent und umfassend, sondern auch einfach verständlich und nachvollziehbar. Besonders positiv empfand ich, dass er bereits zu Beginn mögliche Folgefragen proaktiv beantwortet hat."

30.06.2025
"Überraschend schnell und treffend. Anfänglich noch weit ausholend, aber im zweiten Anlauf gut fokussiert. Honorar ist angemessen."

30.06.2025
"Ich fühle mich bestens beraten und kann Herrn Wegner uneingeschränkt weiterempfehlen. Ich hatte eine sehr spezifische und komplexe Frage zur Kombination von Abfindung und Existenzgründung gemeinsam mit meiner Frau. Herr Wegner hat meine Anfrage sehr umfassend (gedruckt 8 Seiten) und fachlich fundiert beantwortet. Vielen herzlichen Dank! "

29.06.2025
"Mir war schon bei der Ersteinschätzung deutlich, daß Herr Kamp meine Schilderung und Fragen sorgfältig gelesen hatte, und darüber hinaus relevante Aspekte aufbrachte, an die ich noch nicht gedacht hatte. Seine Beratung war pünktlich, ausgiebig, und für Laien wie mich verständlich geschrieben. Ich bin sehr zufrieden."

28.06.2025
"Kompetente und verständliche Beratung und Anleitung beim höchst komplexen Thema DBA D-CH inklusive eines Vorschlags eines Musterschreibens für die deutschen Behörden. Wenn im Vorfeld schon alle Unkarheiten und Unsicherheiten ausgeräumt werden können, kann der Wechsel ins Ausland nur gelingen. Vielen Dank! "

26.06.2025
"Sehr gut und ausführliche Beratung mit detaillierter Handlungsempfehlung. Bin begeistert und werde mich bei anderen Steuerfragen gerne Mal wieder melden. Danke und Grüße "

26.06.2025
"Sebastian was very professional, English speaking and friendly. His advice was on point, and he helped me a lot in tax planning."

23.06.2025
"Absolut TOP, sehr detaillierte umfassende Antwort auf meine Fragestellung, bin wirklich hoch erfreut. Und dann noch die Antwort in Minutenschnelle. Besser geht es nicht!"

23.06.2025
"souveräne und verständliche Erläuterung einer komplexen SituationGott sei Dank habe ich diesen… Gott sei Dank habe ich diesen Steuerberater gefunden - in jeder noch so verzwickten Angelegenheit gilt: Hr. Hannu Wegner - ein Name bürgt absolut für Qualität. Ich hatte ihn eigentlich zunächst nur als 1.Schritt um eine Vorabinformation zu einem komplexen Paragraphenknäuel in Sachen Doppelbesteuerung gebeten - erhalten habe ich ein im Grunde komplettes Gutachten mit Gesetzesver- weisen, Paragraphen und Gerichtsurteilen. Ich bin somit bestens vorab informiert, weit mehr als nur zufrieden und danke Hr. Wegner ganz herzlich. Ich bin zuverischtlich, daß die Angelegenheit durch ihn zu einem guten Abschluß kommt."

22.06.2025
"Hervorragende, sehr verständliche und ausführliche Beantwortung meiner Frage mit viel Liebe zu Detail! Im Nachgang hat Herr Wegner zudem meine Rückfrage ebenso gut beantwortet. Bedingungslose Empfehlung!"

20.06.2025
"Top Berater, selbst mehrere Rückfragen ausführlich und nachvollziehbar erklärt. Jederzeit wieder"

19.06.2025
"Ich wurde von Herrn Wegner in einer komplexen Fragestellung zur Entprägung einer vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG äußerst kompetent und lösungsorientiert beraten. Herr Wegner hat nicht nur die steuerlichen Fallstricke detailliert analysiert, sondern auch konkrete, rechtssichere Handlungsoptionen aufgezeigt – stets mit Blick auf eine steueroptimale Gestaltung und langfristige Strukturierung. Vielen Dank!"

18.06.2025
"Herr Wegner hat sehr detailliert und verständlich den Sachverhalt analysiert und einen Handlungsstrang aufgezeigt. Alle korrespondieren Abhängigkeiten und Eventualitäten hat Herr Wegner überaus umfangreich dargelegt. Auch war ich von der Schnelle der Bearbeitung meiner Anfrage beeindruckt. Ich kann Herrn Wegner absolut weiterempfehlen. Vielen Dank!"

18.06.2025
"This was extremely helpful. Herr Wegner gave a thorough and in depth answer to my questions and happily came back to clarify certain points I was unsure of. Excellent service. Thank you. "

18.06.2025
"Beratung sehr gut. Herr Wegner ist äußerst ausführlich auf meine Problemstellung eingegangen und hat alle Fragen zielgenau beantwortet. Das habe ich selten so positiv erlebt."

17.06.2025
"Mein Anliegen wurde kompetent und zügig gelöst. Jederzeit wieder!"

15.06.2025
"Die Analyse und die daraus folgende Beratung meiner Situation ist von Herrn Wegner ist sehr detailliert, leicht verständlich und umfassend durchgeführt worden. Er hat zusätzlich diverse Aspekte, an die ich vorher nicht gedacht hatte, transparent dargestellt. Eine sehr klare Empfehlung !!"

15.06.2025
"Herr Hannu Wegner als Steuerberater, ist eine absolute Granate. Seine unfassbare Kompetenz und die Geschwindigkeit, mit der auf meine beiden wirklich schwierigen Fragen geantwortet wurde, haben mich begeistert. Ich hatte Hilfe über yourXpert erhofft, bin aber nicht von eines solchen Qualität ausgegangen. Vielen Dank Herr Wegner, Sie sind heute wirklich mein Held des Tages "

13.06.2025
4,8 von 5 Sterne auf der Grundlage von 5908 Bewertungen
Unsere Steuerberater sind erreichbar unter 09008 0002 77