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Immobilien & Vermietung

Nachweis der ernsthaften Vermietungsabsicht

Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 EStG können auch vorliegen, bevor Einnahmen anfallen. Voraussetzung dieser sogenannten vorab entstandenen Werbungskosten ist, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang kann u.a. nur dann bejaht werden, wenn sich durch objektive Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist. Die Feststellungslast trägt dabei der Steuerpflichtige.

Das Sächsische Finanzgericht hatte mit Urteil vom 08.07.2009 AZ. 2 K 509/09 über die Vermietungsabsicht eines Hauseigentümers zu entscheiden. In seinem Zweifamilienhaus standen das 1. OG und das DG leer. Bei seiner Steuererklärung setzte er Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mit EUR 0 an, machte aber Kosten für Grundsteuer, Haftpflichtversicherung, Handwerker etc. als vorab entstandene Werbungskosten geltend.

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten nur abgezogen werden, so das Finanzgericht, wenn der Entschluss zur Einkunftserzielung endgültig gefasst ist. Eine Einkünfteerzielungsabsicht erfordert in erster Linie, dass sich der Steuerpflichtige ernsthaft und vor allem auch nachhaltig um eine Vermietung bemüht. Im vorliegenden Fall könnte der Hauseigentümer nicht annähernd belegen, dass er Vermietungsbemühungen unternommen hat. Die Wohnungen standen schon sechs Jahre leer und er führte nicht aus, ob, wann und wo (z.B. Anzeigen, Maklers) und wie oft Vermietungsbemühungen unternommen wurden; dies sprach klar gegen die Vermietungsabsicht.

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Bernd Thomas
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