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Steuertipp Einkommensteuer Immobilien & Vermietung

Die Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie kann zu beträchtlichen Einkommensteuerforderungen führen, nämlich dann, wenn die Immobilie einer spanischen Kapitalgesellschaft gehört und deren Gesellschafter als Nutzende der Immobilie in Deutschland wohnen.

Es entspricht wohl gängiger Praxis, beim Ankauf einer spanischen Ferienimmobilie eine spanische Kapitalgesellschaft zu gründen und als Eigentümerin der Immobilie "vorzuschalten" –  vorzugsweise, um spanische Wertzuwachs- und Erbschaftsteuern zu sparen, aber auch aus Gründen der Haftungsbeschränkung sowie der Anonymität. Dieses Gestaltungsmodell kann jedoch in Deutschland teuer werden, weil für die Immobiliennutzung meistens keine oder keine marktübliche Miete gezahlt wird und der Mietverzicht dann eine verdeckte Gewinnausschüttung der Gesellschaft an ihre Gesellschafter darstellt.

Steuern sparen kommt manchmal teuer

Konkret ging es um eine deutsche Familie, die im Jahr 2000 für rd. 2,4 Mio. DM ein 1.000 qm großes Grundstück mit einem 160 qm großen Haus und einem Pool auf Mallorca erworben, "dazwischen" aber eine spanische Sociedad Limitada, vergleichbar einer deutschen GmbH, geschaltet hatte. Das Haus stand den Familienangehörigen ganzjährig zur Verfügung und wurde von ihnen zu Urlaubszwecken unentgeltlich genutzt. Das Finanzamt nahm an, dass die Nutzung steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttungen der Gesellschaft an ihre Gesellschafter nach sich zog. Es ging um jährlich 78.000 Euro (geschätzte Kostenmiete). Der BFH hat das im Grundsatz bestätigt (Urteil vom 12. Juni 2013, Az. I R 109-111/10).

Neues DBA in Kraft

Beim Kauf einer ausländischen Ferienimmobilie wird das Urteil zu beachten sein. Das gilt insbesondere für Objekte in Spanien. Allerdings ist die Gefahr einer Nachversteuerung in Deutschland insoweit ab 2013 an eher gering, weil nach dem seitdem geltenden neuen deutsch-spanischen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung das Besteuerungsrecht für derartige Gewinnausschüttungen zumeist in Spanien liegen dürfte.

(BFH / Redaktion)

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12.09.2020
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