Nutzungsänderung bei Immobilien hat steuerliche Konsequenzen
Nutzungsänderung bei Immobilien hat steuerliche Konsequenzen
Immobilien gelten generell als sichere Anlage und werthaltige Vorsorge. So können z.B. bei Eigennutzung eigene Mietkosten gespart werden. Was aber passiert, wenn ein Nutzungswechsel stattfindet, und zwar von der Eigennutzung zur Vermietung?
Wer eine eigene Immobilie selbst nutzt, hat normalerweise kaum Möglichkeiten, Kosten steuerlich geltend zu machen. Das liegt u.a. daran, dass steuerrelevante Ausgaben in aller Regel mit der Erzielung von Einkünften einhergehen müssen. Ganz anders sieht es mit laufenden Kosten (z.B. Finanzierungskosten und Schuldzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer, Betriebskosten) bei vermieteten Objekten aus. Sie dürfen komplett als Werbungskosten von den Einkünften abgezogen werden. Diese Abzugsmöglichkeit ist ausschließlich auf vermietete Immobilien anwendbar. Schon bei gemischt genutzten Gebäuden ist Vorsicht geboten, denn in einem solchen Fall müssen detaillierte Kostentrennungen und entsprechende Zuordnungen vorgenommen werden.
Vermieter, deren Immobilie unverschuldet leer steht, können einen Grundsteuererlass bei ihrer Gemeinde beantragen, und zwar immer bis zum 31. März eines Jahres für das jeweils vorausgegangene Jahr. Bei Leerstand orientiert sich der Fiskus an der ortsüblichen Miete. Bleiben die erzielten Mieteinnahmen hinter diesen Bezugsgrößen um mehr als 50 % zurück, kann die Grundsteuer auf Antrag zum Teil erlassen werden. Laut Jahressteuergesetz 2009 wird bei Minderung der Mieteinnahmen um mehr als 50 % die Grundsteuer zu 25 % erlassen. Bei einer Minderung um 100 %, einem Totalausfall der Miete, reduziert sich die Steuerlast auf 50 %. Maßstab der Ertragsminderung ist beispielsweise bei Mieterlass wegen geringer Nachfrage die tatsächlich vereinbarte Miete. Werbungskosten hingegen können ungemindert bei Leerstand geltend gemacht werden. Voraussetzung für die Anerkennung steuermindernder Umstände ist der Ausschluss von Selbstverschulden. Wenn etwa der Leerstand auf unrealistisch hohe Mietpreise zurückzuführen ist oder auf langwierige Baumaßnahmen, ist die Erstattung gefährdet. Ebenso dann, wenn der Vermieter sich nicht nachweislich um die Neuvermietung der Immobilien kümmert.
Auch Aufwendungen für Baumaßnahmen können prinzipiell als Werbungskosten abgesetzt werden. Wie hoch der Steuervorteil ausfällt bzw. wie sich die durchgeführten Maßnahmen steuerlich auswirken, hängt aber davon ab, ob sie als Modernisierung, Renovierung bzw. Instandsetzung gelten oder als Herstellung. Hier entscheidet die richtige Zuordnung über die steuerlichen Konsequenzen. Herstellungsaufwand darf nur linear über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Kosten für Modernisierung, Renovierung und Instandsetzung können Wohnungsvermieter auf einmal oder wahlweise gleichmäßig über einen Zeitraum von zwei bis zu fünf Jahren mit den Mieteinnahmen verrechnen. Ob ein Sofortabzug günstiger ist oder ein über bis zu fünf Jahren verteilter Abzug, hängt vom zu versteuernden Einkommen des Vermieters in den entsprechenden Jahren ab und sollte mit einem Steuerberater besprochen werden.
Quelle: Steuerberaterkammer Stuttgart Bund vom 26.02.2010
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