Risiko Baugemeinschaft
Der Traum von der eigenen Immobilie wird für viele Bürger immer schwerer zu realisieren. Vielerorts steigen die Immobilienpreise, in den meisten Bundesländern wurde die Grunderwerbsteuer angehoben und steuerliche Förderungen gibt es nur noch wenige.
Um zumindest die Kosten für den Bauträger zu sparen, entschließen sich vermehrt Bauwillige, die Bauplanung und Bauerrichtung selbst zu beauftragen und sich hierfür mit
Gleichgesinnten zu einer Baugemeinschaft zusammen zu schließen. Damit dann der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum wird, sollte rechtzeitig steuerlicher und rechtlicher Rat eingeholt werden.
Zunächst einmal muss jedem Beteiligten an einer Baugemeinschaft klar sein, dass er, jedenfalls im Normalfall einer Baugemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), für sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mit dem gesamten Vermögen haftet. Das heißt, wenn ein Mitgesellschafter ausfällt und seinen Anteil nicht mehr zahlen kann, müssen die anderen für diese Kosten zusätzlich aufkommen.
Dass der Grundstückskaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss, ist allgemein bekannt. Weniger bekannt ist, dass Gleiches auch für die Kaufoption, den Gesellschaftsvertrag einer Baugemeinschaft und den Vertrag über die Bauerrichtung gelten kann. Ein GbR-Vertrag ist zwar grundsätzlich auch formfrei möglich, nicht aber, wenn die GbR erst zum Zwecke des Erwerbs eines bestimmten Grundstücks gebildet wird.
Für den Bauvertrag gilt Ähnliches: Dieser muss nicht beurkundet werden, wenn er losgelöst vom Grundstückskauf abgeschlossen wird. Hängt aber, zumindest aus Sicht der Käufer, der Kauf eines Grundstücks von der Errichtung eines bestimmten Objekts ab, möchten also die Käufer Grundstück und Haus quasi "aus einer Hand" erwerben, erstreckt sich die Beurkundungspflicht auf beide Verträge.
Der häufig versprochene Vorteil, durch die Aufspaltung in zwei Verträge Grunderwerbsteuer zu sparen, ist in diesen Fällen hinfällig. Hängen Kauf und Bauerrichtung derart voneinander ab, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, werden die Kosten der
Bauerrichtung bei der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auch dann dem Grundstückskaufpreis hinzugerechnet, wenn zwei getrennte Verträge abgeschlossen werden.
(Informationsdienst Notar und Recht / Redaktion)
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