Schrottimmobilien: Keine Anrechnung von Steuervorteilen auf Schadensersatzansprüche
In den vergangenen Jahren wurden zahllose Anleger zum Erwerb sog. Schrottimmobilien veranlasst. Sie wurden sehr häufig über den tatsächlichen Verkehrswert der Eigentumswohnung getäuscht. Vermeintlich tolle Gelegenheiten, entpuppten sich als teilweise existenzvernichtende Anlageentscheidungen. Denn regelmäßig wurden Anleger zur vollständigen Finanzierung des Kaufpreises ohne jedes Eigenkapital veranlasst. Dem geschädigten Anleger wurde meist mit der Wohnung die Finanzierung ebenfalls vermittelt.
Machten in der Vergangenheit solche Anleger Schadensersatzansprüche geltend, so mussten sie sich häufig entgegenhalten lassen, dass sie sich durch den Kauf und dessen Finanzierung erhaltene Steuervorteile auf ihren Schadensersatzansprüche anrechnen lassen müssen, obgleich sie mit der Versteuerung der Schadensersatzleistung rechnen mussten.
Bei den Aufwendungen für den Kapitaldienst und die Nebenkosten handelt es sich um Werbungskosten, die den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind. Gleichzeitig ist die Schadensersatzleistung im Zuge einer Rückabwicklung des Kaufes ebenfalls den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen und dementsprechend selbst zu versteuern.
Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 01.03.2011 (Az. XI ZR 96/09) dies bestätigt. Er hat klargestellt, dass geschädigte Anleger sog. Schrottimmobilien sich auf ihre Schadensersatzansprüche etwaige Steuervorteile, welche sie im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer solchen Immobilie erhalten haben, grundsätzlich nicht anzurechnen haben, wenn die Schadensersatzzahlung in der Folge selbst zu versteuern sein würde. Eine Anrechnung solcher Steuervorteile kommt nach Auffassung des BGH nur dann in Betracht, wenn dem Geschädigten selbst nach Versteuerung der Schadensersatzleistung außergewöhnliche Steuervorteile per Saldo verblieben.
Der Bundesgerichtshof vertritt in seiner Entscheidung die Auffassung, die Durchsetzung des Schadensersatzanspruches des Geschädigtem werde unzumutbar erschwert, wenn bereits bekannte Steuervorteile aus dem Anlagegeschäft auf den Schadensersatzanspruch angerechnet würde und es dem geschädigten Anleger überlassen bliebe, die aus der Versteuerung der Schadensersatzleistung entstehenden Nachteile zu einem späteren Zeitpunkt gesondert geltend zu machen. Der geschädigte Anleger müsste insofern das Insolvenzrisiko des Schädigers tragen. Dies sei, so der BGH, ohne einen rechtfertigenden Grund nicht zumutbar.
(RA Siegfried Reulein)
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