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Immobilien & Vermietung

Das Niedersächsische Finanzgericht (NFG) hat mit Urteil vom 07.03.2012 (Az.: 9 K 180/09) einer Klage wegen der steuerlichen Anerkennung von mehrjährigen Verlusten aus der privaten Vermietung einer Ferienwohnung stattgegeben und dabei - entgegen der Rechtsprechung des BFH - die Überschusserzielungsabsicht trotz geringfügiger Selbstnutzung unterstellt.

Hintergrund: Die Kläger sind Eigentümer einer 1997 erworbenen Ferienwohnung, die sie über eine Vermittlungsgesellschaft in den Streitjahren 1997 bis 2006 - abgesehen von einer jährlichen dreiwöchigen, im Vermittlungsvertrag vorbehaltenen Selbstnutzung - fremdvermieteten. Das beklagte Finanzamt (FA) hatte zunächst in den Jahren 1997 bis 2005 die erklärten Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorläufig nach § 165 der Abgabenordnung (AO) anerkannt. Nachdem in diesem Zeitraum nur Verluste in erheblicher Höhe erklärt wurden, überprüfte das FA die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren. Weil die Prognoseermittlung einen Totalverlust ergab, erkannte das FA in allen Streitjahren die Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht rückwirkend nicht mehr an. Die Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht, die grundsätzlich bei ausschließlicher Vermietung an fremde Dritte entbehrlich ist, hielt das FA dabei auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung für geboten.

Dieser Rechtsauffassung, die auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) basiert, ist der 9. Senat des Niedersächsischen FG entgegengetreten. Nach Auffassung des NFG besteht jedenfalls dann kein Anlass, an der Überschusserzielungsabsicht eines Wohnungsvermieters zu zweifeln, der seine Ferienwohnung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vorbehält oder die Selbstnutzung auf übliche Leerstandszeiten beschränkt, wenn die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage - wie dies im Streitfall festgestellt werden konnte - erreichen oder sogar übertreffen. Nur auf diese Weise könne eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie erreicht werden (vgl. hierzu bereits FG Köln, Urteil vom 30.06.2011, 10 K 4965/07, EFG 2011, 1882, Rev. eingelegt, Az. des BFH: IX R 26/11).

Der temporären Überlagerung der unterstellten Überschusserzielungsabsicht durch die vorbehaltene, steuerlich unbeachtliche Selbstnutzung trug das Gericht insoweit Rechnung, als die Gesamtaufwendungen der Kläger zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen des jeweiligen Streitjahres gekürzt wurden.

Das NFG hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und Abweichung von der BFH-Rechtsprechung zugelassen.

(NFG / Redaktion)

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