Vermietung an Angehörige: Vorsicht, es drohen Steuernachteile
Die Vermietung von Gebäuden oder Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken gilt als eines der Steuersparmodelle. Dies ist dadurch bedingt, dass durch hohe Werbungskosten, welche insbesondere durch die aufgrund der Fremdfinanzierung entstehenden Schuldzinsen, hohen Abschreibungs- und Erhaltungsaufwendungen steuerlich abziehbare Verluste entstehen
können. Oft liegt bei der Vermietung an fremde Dritte auf Dauer Einkunftserzielungsabsicht vor, weswegen dies steuerlich unbedenklich ist.
Doch was ist bei der Vermietung an Angehörige, wo oft der Verwandte oder Bekannte Mieter einen günstigen Mietzins erhält, der nicht der ortsüblichen Miete entspricht, jedoch die Kosten wie bei einer Vermietung an fremde Dritte entstehen? Hierzu hat das Bundesfinanzministerium bereits 2004 mit dem Erlass unter dem Aktenzeichen IV C 3 - S 2253 - 91/04 die Einzelheiten geregelt.
Erreicht der Mietzins 75 % der ortsüblichen Marktmiete, erkennt das Finanzamt alle Werbungskosten voll an, sodass die Vermietungsverluste sich steuerlich auswirken. In der Bandbreite zwischen 56 und unter 75 % der ortsüblichen Miete werden Werbungskosten nur dann voll anerkannt, wenn der Vermieter seine Gewinnerzielungsabsicht in Form einer Prognoserechnung für 30 Jahre nachweist. Schafft er dies nicht, können seine Werbungskosten nur noch anteilig im Verhältnis zur erzielten Miete abgezogen werden. Bei
weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete kann der Vermieter generell seine Werbungskosten nur anteilig im Verhältnis zur erzielten Miete geltend machen.
Doch auch in anderer Hinsicht kommt es steuerlich darauf an, dass der Mietvertrag mit dem Angehörigen so umgesetzt wird, als wäre er mit einem fremden Dritten geschlossen. So ist generell die Anerkennung des Mietvertrags und damit auch ggf. negative Vermietungseinkünfte dann ausgeschlossen, wenn z.B. die Miete nicht oder entgegen den Vereinbarungen statt monatlich nur jährlich gezahlt wird. Ebenso ist z.B. bei der Vermietung von Eltern an volljährige Kinder darauf zu achten, dass stets eine abgeschlossene Wohnung und nicht einzelne Räume vermietet werden.
Wenn Sie all diese Steuerfallen umgehen möchten, helfen Ihnen unsere Hotline-Experten bei der steuerlichen Anerkennung der Vermietung gerne!
(VLH / Redaktion)
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